Приобретение недвижимости в Европе считают наиболее надежным капиталовложением и способом сохранения и приумножения сбережений достаточно большое количество россиян. Согласно данным международных риелторских агентств, Германия прочно удерживает третье место в пятерке стран, недвижимость в которых является самой привлекательной для российских покупателей.
José García y Más. Berlin. 1982
Какие же факторы делают покупку квартиры или дома в ФРГ столь желанной для жителей России?
Во-первых, экономика Германии считается самой стабильной среди всех европейских государств. После кризиса 2008 года рынок недвижимости этой страны восстановился одним из первых и даже в пик кризиса, когда закрывались некоторые немецкие банки и наблюдалось падение спроса (особенно в сегменте элитного жилья), стоимость квадратного метра в среднем по Германии снизилась всего на 0,7-1%, тогда как в Великобритании, например, падение цен составило 15%.
Во-вторых, в последние годы стоимость квартир в городах ФРГ стабильно растет: с 2009 года, когда цены на жилье достигли минимума, стоимость квартир в среднем выросла на 7,4%, в том числе и за первую половину текущего года — на 1,9%.
В-третьих, процедура оформления недвижимости довольно проста и практически не отличается для граждан Германии и иностранных покупателей. Кроме того, хотя приобретение недвижимости в стране и не дает права на одновременное получение вида на жительство в ФРГ, дальнейшем становится большим плюсом для претендента на получение ВНЖ и гражданства страны.
Как отмечает Любовь Баумгертнер, представитель L&B Immobiliya, покупка недвижимости в Германии привлекает россиян благодаря следующим факторам:
- стабильность экономики;
- правопорядок и низкий уровень преступности;
- развитая инфраструктура;
- безукоризненное качество жилья;
- отлаженная схема оформления сделок, исключающая возможность обмана и махинаций.
Интересно, что многие покупатели недвижимости в Восточной Германии — это украинцы, россияне и белорусы, которые в свое время проходили службу на территории бывшей ГДР, а также члены их семей. Они сохранили прекрасные воспоминания о проживании в Германии и охотно приобретают жилье в знакомых районах, часто неподалеку бывших гарнизонов.
Еще одним немаловажным фактором, делающим приобретение квартиры или дома в ФРГ привлекательным для жителей России, является сравнительно невысокая стоимость жилья. Однако, стоит учитывать, что рынок недвижимости Германии сильно отличается в зависимости от региона и выбирать город, в котором будет куплена квартира, необходимо учитывая многие факторы.
Особенности рынка недвижимости в Германии
Несмотря на то, что после объединения страны прошло уже более 20 лет, рынок недвижимости Западной и Восточной Германии до сих пор имеет целый ряд отличий.
Главной особенностью такого разделения является то, что стоимость недвижимость в восточных регионах страны значительно ниже, чем в западных и южных районах. Лидером по уровню цен в ФРГ является «город миллионеров» — Мюнхен, а вовсе не столица — Берлин. Такая ситуация может показаться странной для покупателей из России, привыкших, что самое дорогое жилье находится именно в столице. А вот в прагматичной Германии особым спросом пользуются квартиры в тех городах, где выше шанс отыскать высокооплачиваемую работу и в этом отношении Мюнхен и Франкфурт-на-Майне (занимающий второе место по стоимости жилья в стране), которые являются крупнейшими промышленными, финансовыми и административными центрами не только Германии, но и Евросоюза остаются вне конкуренции.
Василий Кандинский. Дома в Мюнхене. 1908
В среднем 1 квадратный метр жилья в Мюнхене в настоящее время стоит 3,4 тысяч евро, что в 2 раза выше, чем в остальных районах западной Германии. Около 2,6-3 тысяч евро придется отдать за 1 метр квадратный жилья во Франкфурте-на-Майне. На третьем месте расположились виллы и дома в таких курортных городах, как знаменитый Баден-Баден, облюбованный российской аристократией в качестве места для лечения и отдыха еще в 19 веке. Стоимость коттеджа или роскошной виллы здесь может достигать 350-500 тысяч евро, а вот квартиру в обычном многоквартирном доме можно приобрести и за 1,5 тысячи евро за квадратный метр.
Недвижимость Берлина занимает среднюю ценовую категорию — 1 метр квадратный жилой площади здесь стоит в среднем 1,9 тысяч евро.
Следует учитывать, что частные дома в Германии обычно стоят на порядок выше квартир, даже расположенных в центральных районах города — большинство немцев, достигших финансового благополучия предпочитает селиться именно в собственном доме, так что спрос на эту категорию довольно высок, а предложений, по сравнению с квартирами значительно меньше.
В Восточной Германии стоимость жилой недвижимости заметно ниже, чем в западных регионах — в среднем за 1 метр квадратный жилья в крупных городах придется заплатить от 500 до 1 тысячи евро, а в небольших населенных пунктах цена может быть еще ниже.
Впрочем, эксперты прогнозируют, что уже через 5-10 лет ситуация выровняется (тенденции к такому развитию событий заметны уже сейчас), поэтому инвестиции в недвижимость Восточной Германии могут оказаться очень выгодными, так как рост цен будет более значительным, чем в западных регионах.
Процедура оформления сделки
Обычно на оформление приобретения квартиры или дома в ФРГ у покупателя уходит от 2 до 4 месяцев, если покупка совершается с использованием ипотечного кредита, срок может быть увеличен.
На первом этапе чаще всего будущий владелец квартиры связывается с агентством недвижимости (можно приобрести жилье и у частных продавцов, однако иностранным гражданам специалисты советуют все же воспользоваться услугами профессионалов), выбирает приглянувшийся объект недвижимости и отправляется «знакомиться» с возможным приобретением на месте. Конечно, можно купить жилье и удаленно, не покидая Россию, для этого необходимо оформить нотариально заверенную доверенность и выбрать представителя на территории Германии. Однако, большая часть покупателей все же предпочитает лично осмотреть квартиру или дом.
Побережный Олег. Однажды в Германии. 1999
Далее покупателю необходимо ознакомиться с данными Поземельной книги (Grundbuch), в которой фиксируются все сделки с недвижимость — продажи, покупки, обременение ипотекой и так далее. Это самый надежный способ убедиться, что покупатель имеет дело именно с владельцем недвижимости или его официальным представителем.
Оплата жилья производится в подавляющем большинстве случаев через расчетный счет непосредственно продавца или специальный трастовый счет нотариуса, у которого осуществляется заверка договора купли-продажи (что является необходимым условием для официального заключения сделки).
Еще один нюанс — перерегистрация прав собственности на квартиру или дом проводится в Германии в два этапа: предварительная и окончательная регистрация сделки. Первоначально, после подписания договора купли-продажи нотариус посылает запрос в Поземельный суд для предварительной регистрации сделки, а уже после того, как вся сумма будет перечислена на счет продавца или нотариуса, осуществляется окончательная регистрация сделки и вносится соответствующая запись в Поземельную книгу.
Кроме стоимости квартиры или дома покупателю придется оплатить следующие накладные расходы:
- налог на приобретение недвижимости, ставка которого варьируется в зависимости от региона покупки. В среднем налог составляет 3,5% от стоимости жилья, в Берлине, Бремене, Гамбурге и Саксонии ставка установлена на уровне 4,5%, а в земле Бранденбург придется отдать 5% от стоимости жилья;
- нотариальные расходы зависят от стоимости недвижимости и в среднем составляют 1,5%, если цена квартиры невысока, услуги нотариуса могут составить 2-3% от стоимости, а в случае приобретения дорогой недвижимости нотариальные расходы обычно фиксируются на уровне 1% от цены квартиры или дома;
- расходы на перерегистрацию права собственности — от 0,5 до 1% стоимость объекта недвижимости;
- маклерские расходы — от 3 до 6% цены дома или квартиры. Иногда данные расходы сразу включаются в стоимость недвижимости.
Перспективы
Хотелось бы отметить, что согласно данным риелторских агентств, до кризиса повышенным спросом пользовалась элитная недвижимость в Германии — виллы с парковыми участками, модернизированные замки постройки 18-19 века, квартиры в центральных районах Берлина и Мюнхена.
В настоящее же время большая часть покупателей интересуется недорогой недвижимостью, стоимостью от 30 до 50 тысяч евро, которая рассматривается россиянами как лучший способ сохранить накопленные средства и в будущем приумножить сбережения.
По мнению специалистов, стоимость недвижимости в ФРГ будет расти стабильно, резкого повышения цен ожидать не стоит, как и значительного снижения стоимости. Именно благодаря такой стабильности экономики, близости географического положения Германии и стоимости недвижимости, вполне сравнимой с российскими ценами, покупка жилья в этой европейской стране не потеряет привлекательности в ближайшие годы.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
